Как купить недвижимость в Таиланде? Этапы и особенности сделки
Содержание:
- Формы собственности на недвижимость для иностранцев: фрихолд и лизхолд
- Покупка недвижимости на юрлицо: риски и возможности
- Этапы приобретения недвижимости
- Поиск недвижимости
- Резервация объекта. Договор бронирования Reservation agreement
- Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки. Due Diligence
- Подписание договора
- Способы оплаты
- Регистрация прав собственности
- Возможна ли удаленная сделка?
- Цены на недвижимость в Таиланде
- Налоги, коммунальные платежи и другие обязанности собственника
- Заключение
Таиланд закрепил за собой статус одного из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. В 2025 году спрос на жилье со стороны иностранцев продолжает расти, а рынок предлагает как бюджетные варианты, так и премиальную недвижимость с высокой доходностью. Страна привлекает покупателей стабильной экономикой, развитой инфраструктурой и мягкими условиями налогообложения.
Главное преимущество инвестиций в недвижимость Таиланда — доступные цены по сравнению с европейскими и азиатскими рынками. При этом сдача недвижимости в аренду приносит владельцам 5-10% годовых, а рост цен на жилье в курортных районах делает покупку еще более выгодной.
Инвесторы выбирают Таиланд не только из-за выгодных условий покупки, но и благодаря растущему туристическому потоку. Популярные направления — Пхукет, Паттайя, Бангкок и Самуи, где недвижимость пользуется стабильным спросом. Если правильно подойти к выбору объекта и учесть юридические особенности, покупка жилья в Таиланде станет надежной инвестицией и источником дохода. Расскажем, как купить недвижимость в Тайланде гражданину России, избежав подводных камней.
Формы собственности на недвижимость для иностранцев: фрихолд и лизхолд
Законодательство страны не позволяет нерезидентам владеть землей напрямую, но приобретение жилья возможно двумя способами:
- Фрихолд (freehold)— полное право собственности на объект недвижимости. Такой вариант дает владельцу полную свободу распоряжаться жильем: продавать, передавать по наследству, дарить и сдавать в аренду. Однако доступен он только для квартир в кондоминиумах, причем иностранцы могут владеть не более 49% жилой площади всего комплекса.
- Лизхолд (leasehold)— аренда на длительный срок, чаще всего на 30 лет. При этом дважды ее можно продлевать, что в теории обеспечивает срок владения до 90 лет. Это единственная доступная для иностранцев форма владения домами и виллами, так как земля остается в собственности у тайского гражданина или компании.
Основные различия между формами владения недвижимостью представлены в таблице.
| Критерий | Фрихолд | Лизхолд |
| Срок владения | Бессрочно | 30 лет с возможностью продления |
| Возможность наследования | Да | Только если это прописано в договоре |
| Ограничения | Только для квартир в кондоминиумах (доля, которой могут владеть иностранцы, не может быть больше 49% жилой площади) | Применимо к любому типу недвижимости |
| Стоимость объектов | Дороже на 10–20% | Дешевле |
| Налоги | 2–4% от стоимости | 1,1% от стоимости |
Как купить недвижимость в Тайланде гражданину России? Если цель — долгосрочное вложение и уверенность в полной собственности, лучше искать фрихолд. Если главное — комфорт и стоимость, а владение землей не критично, лизхолд будет хорошим вариантом.
Покупка недвижимости на юрлицо: риски и возможности
Еще один вариант, как купить жилье в Тайланде, подойдет тем, кто ведет в этой стране бизнес. Закон разрешает иностранцам владеть землей через компанию. Как это работает:
- Покупатель регистрирует тайскую компанию (LLC), где не менее 51% акций должны принадлежать тайским гражданам.
- Иностранец владеет 49% акций, но при этом может получить контроль над управлением (например, через договоренности с местными партнерами).
- Компания покупает землю или виллу, и юридически объект принадлежит именно фирме.
Плюсы подобного решения:
- Можно владеть землей во фрихолд, а не через аренду.
- Позволяет не только жить в доме, но и вести на его базе бизнес (например, сдавать в аренду официально).
- Удобный вариант для долгосрочных инвесторов.
Однако есть и немалые риски. Тайские власти жестко контролируют фиктивные компании, созданные только для владения землей. Если фирма не ведет реальной деятельности, могут возникнуть сложности, поскольку в последние годы власти страны начали аннулировать компании-«пустышки» и штрафовать их владельцев. Кроме того, необходимо вести бухгалтерскую отчетность, подавать налоговые декларации и соблюдать местные бизнес-правила.
Этот путь стоит рассматривать, если вы планируете не только владеть недвижимостью, но и реально вести бизнес в Таиланде. В остальных случаях лизхолд остается более простым и безопасным вариантом
Этапы приобретения недвижимости
Ниже расскажем подробно об особенностях покупки недвижимости в Тайланде и предложим пошаговую инструкцию, чтобы облегчить этот процесс.
Поиск недвижимости
Перед тем как купить жилье в Тайланде русскому или любому другому гражданину, нужно выбрать подходящий объект. Определите, для чего он нужен:
- Для личного проживания выбирайте районы с развитой инфраструктурой, хорошими школами, магазинами и транспортом.
- Для сдачи в аренду ориентируйтесь на курортные зоны с высокой туристической активностью.
- Для инвестиций ищите районы с растущим спросом и перспективами роста цен.
В Таиланде популярны несколько регионов:
- Бангкок — динамичная столица, где сосредоточены бизнес-центры, элитные жилые комплексы, лучшие торговые моллы и международные школы. Недвижимость здесь востребована среди экспатов и деловых людей, а аренда приносит стабильный доход круглый год.
- Пхукет— крупнейший туристический остров. Популярны как апартаменты в кондоминиумах, так и виллы у моря. Однако важно учитывать сезонность; зимой спрос на жилье максимальный, летом может снижаться.
- Паттайя — бюджетный курорт, привлекающий иностранных инвесторов доступными ценами. Активно развивается рынок недвижимости, а спрос на аренду стабилен круглый год. Центральные части города подходят для краткосрочной аренды, пригород — для спокойного длительного проживания.
- Самуи — остров для ценителей уединения и премиального отдыха. Здесь преобладает элитная недвижимость: роскошные виллы с панорамными видами и частными бассейнами. Инвесторы зарабатывают на аренде, ориентируясь на обеспеченных туристов.
Для поиска стоит обратиться к риэлтору, который хорошо знает местный рынок. Он не только предложит варианты, но и поможет с юридическими нюансами, переговорами, проверкой документов и сопровождением сделки.
Резервация объекта. Договор бронирования Reservation agreement
Чтобы не потерять понравившийся объект, его нужно забронировать. Для этого подписывается договор бронирования (Reservation Agreement). Что нужно сделать, перед тем как приобрести недвижимость в Тайланде:
- Согласовать условия с продавцом.
- Подписать договор бронирования. В нем указываются цена, срок бронирования, размер депозита, обязательства сторон.
- Внести залог (обычно 2-5% от стоимости объекта).
- Дождаться завершения юридической проверки.
Важно! Если покупатель отказывается от сделки, депозит не возвращается. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть залог в двойном размере.
Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки. Due Diligence
Тайские законы требуют тщательной проверки документов, чтобы избежать проблем с правами собственности. Что нужно проверить:
- Юридическую чистоту объекта. Нужно проверить, действительно ли продавец является законным владельцем, нет ли других претендентов на объект и не находится ли он под арестом. В случае с кондоминиумами важно уточнить, не превышен ли лимит на владение иностранцами (напомним, что в одном доме иностранцы могут владеть не более 49% жилой площади).
- Документы продавца — удостоверение личности, подтверждение права на продажу. Недвижимость в Тайланде, как и в России, иногда используется как залог при получении кредитов, и если на объекте висит ипотека, новый владелец может столкнуться с серьезными проблемами. Не менее важно убедиться, что продавец не банкрот, так как в этом случае сделку могут признать недействительной
- Статус недвижимости. Если речь идет о вилле, дом должен быть построен на законно оформленном участке. В Таиланде встречаются случаи, когда дома строят без разрешений, а потом владельцы сталкиваются с невозможностью оформить на них право собственности.
- Инфраструктура и коммуникации; качество водоснабжения, электричества, транспортная доступность. Качество электроснабжения, водоснабжения, канализации и даже транспортная доступность влияют не только на комфорт проживания, но и на стоимость недвижимости в будущем.
Юридический аудит (Due Diligence) проводят адвокаты, которые специализируются на работе с недвижимостью, или агентства. Лучше обращаться к проверенным экспертам, которые знают все особенности покупки недвижимости в Тайланде для россиян и понимают, на что надо обратить внимание при проверке.
Подписание договора
Когда все проверки завершены, стороны подписывают основной договор. Что нужно, чтобы купить недвижимость в Тайланде на этом этапе:
- паспорт покупателя;
- банковские выписки (для подтверждения происхождения средств);
- тайская виза (некоторые банки требуют ее при оформлении платежей).
Что включает договор:
- Подробное описание недвижимости (адрес, характеристики, площадь). Если это квартира в кондоминиуме, нужно указать этаж, номер апартаментов и общую площадь. Для виллы указывают площадь земли, на которой она стоит, так как она оформляется отдельно. Для новостроек обязательно прописывается планировка, дата сдачи и степень готовности объекта.
- Согласованную стоимость и порядок расчетов. Важно согласовать, будет ли платеж единовременным или поэтапным, кто оплачивает налоги и сборы при передаче собственности. Также указывается, дополнительные расходы включены в стоимость (например, регистрационные сборы, мебель, ремонт).
- Сроки передачи собственности. Для вторичного жилья этот процесс занимает несколько дней, но важно прописать, когда именно стороны должны явиться в Земельный департамент для регистрации. В новостройках передача собственности возможна только после завершения строительства, поэтому указывается дата сдачи объекта и возможные штрафы за задержку.
- Обязанности сторон (например, ремонт или переоформление документов).
- Чтобы обе стороны соблюдали договоренности, важно прописать, какие штрафы и компенсации предусмотрены, если кто-то нарушает условия сделки. Если покупатель отказывается от сделки после внесения депозита, этот депозит обычно не возвращается. Когда продавец отменяет продажу, он обязан вернуть депозит в двойном размере.
Важно! Договор оформляется на тайском языке, но должен сопровождаться переводом на английский или русский. Перед подписанием его обязательно проверяет юрист.
Способы оплаты
В Таиланде нет привычных ипотечных программ для иностранцев, поэтому покупка чаще всего происходит за наличные средства или в рассрочку от застройщика. Если объект приобретается у застройщика, могут быть предложены два варианта:
- Рассрочка. Покупатель вносит первоначальный взнос (обычно от 20 до 50% от стоимости). Остальная сумма выплачивается по графику платежей, который может растянуться на несколько лет. Рассрочка обычно беспроцентная, но действует только до сдачи объекта в эксплуатацию
- Единовременная выплата. В этом случае полная сумма выплачивается сразу, причем можно получить скидку от застройщика (до 5-10%). Оформление собственности происходит быстрее, так как не нужно ждать погашения всех платежей.
Как купить и оплатить жилье в Тайланде россиянину на вторичном рынке? Если квартира или дом покупаются у частного владельца, возможен только один способ оплаты — полное внесение суммы перед регистрацией сделки.
Как это происходит:
- Покупатель и продавец подписывают договор, где указывается сумма и сроки платежа.
- Деньги переводятся на счет продавца или депонируются на эскроу-счете для безопасности.
- После поступления полной суммы оформляется передача прав собственности.
Такая схема требует внимательной проверки документов, так как после перевода денег покупатель юридически становится владельцем только после регистрации в Земельном департаменте.
Так как земля в Таиланде не может находиться в собственности иностранца, покупка виллы или дома возможна только через лизхолд — долгосрочную аренду. Оплата в этом случае происходит так:
- Покупатель сразу вносит стоимость аренды за весь срок договора (обычно 30 лет).
- В договоре прописываются условия продления (еще на два периода по 30 лет).
- Возможно ежегодное обновление платежей по заранее оговоренному графику.
Все расчеты, независимо от способа оплаты, проводятся в тайских батах, поэтому покупатель должен учитывать курс обмена валюты, который может изменяться. Также есть дополнительные комиссии на переводы, а в некоторых банках установлены лимиты на сумму.
Важно! Самый безопасный вариант — перевод через эскроу-счет или международные банковские платежи, чтобы подтвердить законное происхождение средств.
Регистрация прав собственности
После завершения оплаты необходимо юридически оформить недвижимость. Процесс регистрации проходит в Земельном департаменте, где официально фиксируется переход прав собственности. Как купить недвижимость в Тайланде русскому и зарегистрировать права? В первую очередь, нужно подготовить документы:
- паспорт;
- договор;
- квитанции об оплате;
- банковскую справку о переводе средств в Таиланд (если покупатель – иностранец).
Покупатель получает один из двух документов:
- Фрихолд (freehold) — гербовое свидетельство о собственности (Chanote), которое подтверждает полное владение. Регистрация занимает не более 2 недель.
- Лизхолд (leasehold) — договор аренды, зарегистрированный в Земельном департаменте на 30 лет. Процесс длится около месяца, так как требуется проверка условий аренды.
После завершения регистрации покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и может распоряжаться ею — проживать, сдавать в аренду или продавать.
Возможна ли удаленная сделка?
Для удаленного оформления сделки потребуется помощь профессиональных риэлтеров, которую возьмут на себя поиск объекта и подготовку документов. Порядок действий в этом случае будет таким:
- Делаем для покупателя фото и видео квартиры или дома, прилегающей территории, инфраструктуры и вида из окна.
- Согласование стоимости и сроков проведения сделки.
- Внесение депозита, который входит в стоимость контракта.
- Проверка документов о собственности на предмет отсутствия обременений, задолженностей по коммунальным платежам и др.
- Составление договора между продавцом и покупателем, подписание в электронном формате.
- Оформление в России или другой стране, где проживает клиент, доверенности на имя сотрудника нашего агентства, чтобы он мог представлять его интересы в земельном департаменте. Документ отправляется по почте. Обычно доставка занимает не более двух недель.
- Перевод полной стоимости квартиры на счёт представителя агентства недвижимости.
- Переоформление недвижимости в собственность покупателя в земельном департаменте.
Цены на недвижимость в Таиланде
Цена зависит от региона, типа недвижимости, расстояния до моря и инфраструктуры.
- В Паттайе можно найти студию от $50 000, а просторную квартиру с одной спальней — от $70 000. Недвижимость в центре или с видом на море будет дороже, но при этом сдавать ее в аренду проще.
- Пхукет дороже, так как ориентирован на премиальный отдых. Здесь апартаменты у моря стоят от $100 000, а виллы — от $200 000. Самые дорогие районы — Патонг, Ката и Сурин, где недвижимость активно покупают туристы и инвесторы.
На то, сколько стоит купить жилье в Тайланде, влияют не только расположение и площадь, но и инфраструктура — наличие бассейна, охраны, фитнес-зала. Если дом или кондоминиум предлагает сервис по управлению арендой, цена выше, но зато можно стабильно зарабатывать на аренде.
Чтобы сэкономить, можно покупать жилье на этапе строительства — застройщики дают скидки и рассрочки. Также можно искать объекты на вторичном рынке у владельцев, которым срочно нужны деньги — в этом случае можно торговаться и снижать цену.
Налоги, коммунальные платежи и другие обязанности собственника
При покупке фрихолда (полной собственности) платится налог 2-4% от стоимости жилья. Если это лизхолд (долгосрочная аренда), оплачивается регистрационный сбор 1,1%. Дополнительные платежи:
- Если владелец решит продать недвижимость, ему придется заплатить налог. Если объект находился в собственности менее 5 лет, налог составит 3,3% от стоимости. Если недвижимость была во владении дольше, налоговая ставка будет снижена, но точная сумма зависит от конкретных условий сделки.
- Если жилье сдается в аренду, с дохода взимается налог 5-15% (в зависимости от суммы дохода).
- Коммунальные платежи зависят от типа недвижимости. В кондоминиуме расходы на воду, электричество, охрану и обслуживание здания составляют $50-200 в месяц. В некоторых комплексах добавляется плата за использование общих удобств (бассейн, фитнес-зал). Для виллы с бассейном и садом это уже $200-300.
Дополнительно можно застраховать жилье (необязательно, но полезно) и нанять управляющую компанию, если планируется сдача в аренду. Годовой полис страхования стоит от $200 до $1000, в зависимости от типа недвижимости и покрытия.
Заключение
Что дает покупка недвижимости в Тайланде? Это не просто квадратные метры у моря, а возможность изменить стиль жизни, получить источник стабильного дохода или сделать выгодную инвестицию. Здесь нет жесткого налогообложения, недвижимость доступнее, чем в Европе, а рынок продолжает расти, привлекая все больше иностранных покупателей.
Но чтобы покупка действительно была выгодной и удачной, важно учитывать юридические нюансы. Есть немало законодательных особенностей, которые не всегда очевидны для иностранцев. Чтобы не тратить время на изучение сложных юридических деталей и не допускать ошибок, обращайтесь к экспертам компании Highrise Asia, которые помогут пройти путь от выбора недвижимости до оформления сделки.
Наше агентство недвижимости непосредственно занимается продажей новых проектов и представляет разных застройщиков. Перед началом работы с ними мы учитываем опыт строительства и историю компании, то есть сколько лет на рынке, какие проекты были возведены, введены ли они в эксплуатацию, соблюдались ли сроки строительства, если и были задержки, то с чем они были связаны. Если у застройщика уже есть готовые проекты, то можно выбрать несколько и проехаться по ним с «инспекцией»: посмотреть материалы, качество строительства. При наличии свободных квартир можно попросить их показать. Если у застройщика нет опыта строительства или он незначительный, требуется тщательно изучить документы компании, капитал, учредителей.
При наличии сомнений в проекте, что имеет место быть, через несколько месяцев после старта продаж можно узнать о количестве проданных квартир. Если спрос высокий, то вероятность начала и завершения строительства достаточно высокая.
Другой ключевой фактор — это локация. Люди приезжают отдыхать на море, и им важна шаговая доступность пляжей, развитая инфраструктура. Первая береговая линия увеличивает спрос и обеспечивает более высокую цену за аренду жилья. Если посмотреть на сайтах бронирования, то объекты у моря наиболее популярны, поэтому здесь для покупки можно рассматривать вторичное жилье, так как новые проекты в популярных районах уже распроданы, либо цена за квадратный метр может быть выше, чем в проекте, построенном ранее.
Проекты у моря будут всегда популярны, не важно новостройка это или вторичка. Выбирайте квартиру с агентством недвижимости Highrise Asia. Досконально знаем местный рынок, поэтому поможем подобрать вариант, который подойдет именно Вам.
Перейти
