Окупаемость виллы или квартиры в Тайланде: всё о доходности недвижимости
Содержание:
- Что влияет на стоимость недвижимости в Таиланде?
- Расположение
- Площадь и количество комнат
- Этажность и вид из окна
- Этап строительства
- Доходность
- Долгосрочная и краткосрочная стратегии
- Новостройка или вторичка? Пхукет или Паттайя?
- Выгоды и риски при покупке квартиры в новостройке
- Сезонность
- Вилла или кондоминиум?
- На каком этапе строительства лучше совершать покупку?
- Покупка вторичного жилья
- Типы недвижимости
- Студия
- Апартаменты
- Таунхаус
- Дом
- Виллы
- Причины покупки недвижимости в Паттайе
Квартира или вилла — это наиболее стабильный актив. Минимальная инфляция в Таиланде, благоприятная политическая и экономическая ситуация создают хорошую почву для инвестирования в недвижимость. Кроме того, налог минимальный, который начисляется ежегодно из учета квадратуры и оплачивается в мэрию. Коммунальные расходы также довольно экономичны. По сравнению с европейскими странами цены здесь оптимальны, при этом можно приобрести как бюджетные, так и элитные объекты. Сдача жилья в аренду может обеспечить стабильный заработок владельцу.
Мы предлагаем вам подобрать наиболее ликвидный объект недвижимости и согласовать выгодные условия покупки, чтобы избежать рисков в будущем. Находим варианты и сопровождаем сделку на всех этапах.
Что влияет на стоимость недвижимости в Таиланде?
Основные ценообразующие факторы:
1. Расположение
Стоимость значительно увеличивается при близости к морю, центру города или туристическим зонам. По спросу лидируют Пхукет и Паттайя. Это известные курорты с развитой инфраструктурой и сервисом. Здесь благоустроенные пляжи, много мест для развлечений, шопинга. В таких районах стоимость квартир в ближайшие годы только увеличится.
2. Площадь и количество комнат
Логично, что чем больше метраж, тем дороже. Но значение имеют и другие факторы, например, планировка и наличие дополнительных удобств, балконов и террас, а также качество строительства. Если оно было неудовлетворительным, то уже в течение пяти лет объект может потерять привлекательность.
3. Этажность и вид из окна
Цену примерно на 30-40 % повышают море, красивые природные или городские пейзажи, достопримечательности. Виды на заводы, промышленные зоны, стройку, автомобильную дорогу снижают стоимость до 20 %. Здесь важен также потенциал для сдачи в аренду. За возможность наслаждаться красивым видом туристы и экспаты готовы платить больше.
4. Этап строительства
Цены растут в процессе возведения здания. Наиболее выгодные предложения ждут на этапе котлована. После постройки стоимость объекта обычно увеличивается примерно на 30%.
Доходность
Итак, какой же вид недвижимости выбрать, в каком районе, и на какой доход можно рассчитывать?
Долгосрочная и краткосрочная стратегии
Две основные стратегии:
- Долгосрочная на арендном бизнесе
- Краткосрочная на перепродаже
При сдаче квартиры ваш доход может составлять 6‒12 %, в зависимости от района, срока аренды и класса ЖК.
Цена на недвижимость каждый год будет расти примерно на 3‒7 %. На перепродаже можно заработать от 30‒70 % годовых.
Новостройка или вторичка? Пхукет или Паттайя?
При покупке недвижимости ответьте на главные вопросы: где, с какой целью и когда. Разберем на примере. Допустим, у нашего клиента Олега 140 тыс. долл. (около 13 млн руб.). Это хорошая сумма, чтобы вложиться в несколько бюджетных новостроек или одну квартиру на вторичном рынке на первой линии от моря.
Выбор курорта и локации зависит в первую очередь от бюджета. Два наиболее востребованных направления — Пхукет и Паттайя. Во втором курортном городе почти нет проектов, в которых квартиры продаются в долгосрочную аренду (лизхолд), где право собственности переходит к покупателю только на 30 лет. При покупке квартиры в Паттайе вы получаете chanote — аналогичный документ о праве собственности в России.
Приняв решение о вложении средств в недвижимость Паттайи, Олег задумался, можно ли купить две квартиры в новых бюджетных кондо, удаленных от моря, или купить студию на вторичном рынке, но на первой линии. Если у клиента цель покупки — пассивный доход и последующая перепродажа, то студия на берегу моря в хорошем комплексе может приносить доход до 1000 долларов ежемесячно, то есть начать окупаться уже с первого месяца. Если же квартира для собственного пользования, то можно купить вариант с большей квадратурой, что удобно для семьи, но при этом чуть дальше от моря. Если же сдавать такие квартиры, то доходность будет в районе 500-700 долл. в месяц.
Выгоды и риски при покупке квартиры в новостройке
Новостройки покупать выгоднее. На старте продаж всегда наиболее низкие цены. Например, недавно запустился проект — Пристин Парк 3. Цены на студии в 25 кв. м начинаются от 50 тыс. долл., а на квартиры с двумя спальнями — от 100 тыс. долл. Таким образом, Олег укладывается в бюджет, но встают вопросы, будут ли объеты расти в стоимости и за сколько их можно будет сдавать. По опыту прошлого проекта у этого же застройщика, за студию можно получить до 400 долл. в месяц, за апартаменты с одной спальней — до 600 долл., за апартаменты с двумя спальнями — около 800 долл. Перепродажа в этом проекте была с минимальной наценкой. Будет ли проект популярным? С учетом предыдущих продаж, однозначно да. Решение зависит от того, готов ли клиент ждать три года?
Сезонность
Когда покупать? Есть мнение, что покупать лучше летом, поскольку это низкий сезон. Однако это не так. Например, наиболее низкие цены фиксировались в период пандемии. Сейчас же разницы нет. Цены на недвижимость одинаковые. Разница только в стоимости аренды. Летом она, как правило, ниже.
Вилла или кондоминиум?
Кроме кондоминиума, набирают популярность вилловые посёлки. Например, в проекте Хайленд Парк можно купить виллу от 280 кв. м в два этажа с собственным бассейном всего за 270 тыс. долларов. В чем преимущество вил перед кондоминиумом? Их можно законно сдавать посуточно, если этого прямо не запрещает управляющая компания. В среднем стоимость посуточной аренды виллы в пятнадцати минутах от города, где будет располагаться этот новый комплекс, составляет примерно 100 долл. В выходные дни суточная аренда виллы с бассейном может достигать около 140 долларов. Если же вы будете сдавать виллу без простоев за весь месяц, то доходность составит 3 тыс. долл при вложениях в 300 тыс. долл.
В центре города можно купить виллу за 470 тыс. долл. с собственным бассейном и инфраструктурой кондоминиума. Будет и общественный бассейн, и спортзал, и охрана. Заключить гарантированную аренду с застройщиком и получать 6% годовых. Если же не передавать виллу в управление застройщика, то сдать ее можно будет за 2-3 тыс. долл.
На каком этапе строительства лучше совершать покупку?
Еще на доходность любого нового проекта влияет то, что на каком-то этапе вы входите в стройку. Наиболее выгодное и одновременно рискованное — это купить объект на этапе пресейла, то есть когда ещё ничего нет, но застройщик уже открыл предварительные продажи. Здесь цены будут ниже текущих рыночных примерно на 20%. Далее, по мере строительства, стоимость апартаментов увеличивается, зато это шанс для тех, кто не хочет рисковать. Проект уже строят, и на рынке появляются ресейлы, то есть перепродажи купленных уже кем-то квартир. Как правило, их стоимость выше уже на 20%.
При вхождении в проект на стадии отделочных работ заработать на перепродаже вряд ли получится, или доход будет минимальным. Например, проект Copacabana на первой линии моря. На стадии строительства квартиру с одной спальней на высоком этаже площадью 35 кв. м можно было купить за 130 тыс. долл. Сейчас она стоит от 160 тыс. долл. и выше.
Покупка вторичного жилья
Другой проект, Avenue Residence, в центре города, но уже в некоторой удаленности от набережной (примерно на 5-7 минут пешком), относится ко вторичному жилью. Он чуть старше 5 лет, и очень популярен для аренды как раз из-за локации. Здесь стоимость квартиры 36 кв. м 85 тыс. долл., а аренда 600-700 долл. Недавно один из собственников отказался менять там квартиру на новую, опасаясь, что она не будет приносить такую прибыль. Конечно, на доходность влияет и локация, и квадратура.
Новые проекты выбираются из-за современных удобств, инфраструктуры прямо в комплексе. Но, как правило, они не отличаются большим метражом. Это удобно, если приехать сюда на 1-2 месяца, но для постоянного места жительства не подходит.
Многие покупатели, рассматривая покупку квартиры для себя, обращают внимание на кондоминиумы, которые были построены 5-10 и более лет назад. Например, кондоминиум Nortpoint считается одним из самых престижных в этом районе. Первая линия, огромная зеленая территория, два теннисных корта, на каждом этаже всего по пять квартир. Минимальная квадратура более 50 кв. м. Есть апартаменты с тремя спальнями, что в современных кондоминиумах редкость, а также дуплексы с видом на море. Этот кондо выбирают и для жизни, и для аренды, потому что есть полноценная большая кухня, даже в студиях, балконы, много шкафов для хранения. И, конечно же, квадратура более удобная для семей с детьми. Многие сотрудники крупных корпораций снимают квартиры именно в этом проекте. В среднем за аренду студии здесь можно просить от 700 долл. при стоимости от 165 тыс. долл. За одну спальню — от 1 тыс. долл., за две спальни — от 2 тыс. долл., а за три — от 2,5 тыс. долл., при условии, что это будут годовые контракты. При помесячной аренде, эти суммы увеличиваются. Несмотря на то, что этот комплекс на первой линии и имеет большие площади, сказать, что это выгодное вложение для капитализации на 100% нельзя, но как инструмент сохранности денежных средств и получения регулярного арендного дохода — это отличный вариант.
Ознакомиться с рынком вторичного жилья вам поможет наш каталог и помощь специалистов HighRise!
Типы недвижимости
Каждый новый проект в Таиланде может по уровню и соответствию мировым стандартам опережать предыдущий. Рассмотрим основные виды объектов, которые используют для постоянного или временного проживания:
1. Студия
В большинстве случаев это малобюджетная однокомнатная квартира открытой планировки, то есть без внутренних стен, не считая перегородок в туалете и ванной комнате. Площадь обычно варьируется от 23 до 40 кв. м. Студии располагаются в кондоминиумах (многоквартирных домах) с центральным коммунальным обслуживанием. В Таиланде иностранные граждане могут владеть только 49% собственности в многоквартирном доме. Покупка такой недвижимости в Паттайе, Бангкоке или на Пхукете — выгодное вложение денег с целью получения стабильного пассивного дохода. Показатель окупаемости может достигать 8‒10% ежегодно.
2. Апартаменты
Это аналог нашему пониманию квартир, который предусматривает полноценное кухонное помещение. Апартаменты отличаются по количеству спален и туалетных комнат. Их можно поделить на две разновидности:
- one-bedroom — квартира с одной спальней, ванной комнатой, гостиной, совмещенной с кухней и столовой;
- two-bedroom — две спальни, две туалетные комнаты, гостиная, совмещенная или не совмещенная с кухней.
3. Таунхаус
Малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, преимущественно с отдельными входами. Также иногда к ним относится гараж, небольшой сад и бассейн.
4. Дом
В большинстве случаев располагается в коттеджном поселке с общей инфраструктурой. Как правило, он оборудован системой видеонаблюдения и находится под круглосуточной охраной.
5. Виллы
Представляют собой отдельно стоящие дома. Мы предлагаем купить недвижимость в вилловых поселках, у которых своя охраняемая территория, видеонаблюдение и удобства общественного пользования: тренажерный зал, общественный бассейн и т.д.
Причины покупки недвижимости в Паттайе
Регион занимает прочное положение на рынке по степени инвестиционной привлекательности. Все больше иностранных покупателей стараются приобрести жилье здесь для переезда или сдачи в аренду. Это обусловлено следующими факторами:
- Развитая транспортная система. Для передвижения наиболее часто используют такси и тук-туки (сонгтэо). Развит как городской, так и междугородный транспорт. Здесь ведет работу международный аэропорт У-Тапао-Районг-Паттайя. Рядом находится Бангкок и ещё ближе, в 15-20 минутах, расположен аэропорт Утапао, который обслуживает местные авиалинии. Также Правительство Таиланда разработало долгосрочный инфраструктурный план, который направлен на ускорение экономического роста. Это значительно обуславливает рост цен на недвижимость в будущем.
- Высокий уровень сервиса. Паттайя очень удобна для жизни. По сравнению с островами вы быстро доедете до центра, где продуктовые магазины, аптеки, кафе и рестораны. Аренда транспорта на континенте также выйдет дешевле.
- Образование. В Паттайю свободно можно собираться семье с детьми как на зимовку, так и для постоянного проживания. Например, работает частная тайско-английская двуязычная школа с британской программой для иностранных учащихся. Статус международных имеют The Regent’s International School Pattaya и Tara Pattana International School. Учебный подход в них ориентирован на западные программы. Обратите внимание, что здесь есть образовательный центр «Частная школа Дипломат». Его программа соответствует стандартам РФ. Обучение ведется полностью на русском, учителя из России и стран СНГ.
- Качество медицинского обслуживания. Индекс его качества превышает даже Москву. Как правило, врачи проходят подготовку в США, Германии или Японии. В Паттайе работают муниципальные и частные клиники, каждая из которых имеет свою специфику. Например, Bangkok Hospital Pattaya — наиболее крупный, дорогой и широкопрофильный госпиталь в городе. Работники рецепции говорят в том числе и на русском языке. В местных медицинских учреждениях многие сложные операции и процедуры можно сделать гораздо быстрее, чем в других странах. По сравнению с Европой лечение в Паттайе обойдется примерно на 30 % дешевле.
Покупка квартиры в Паттайе не требует вашего постоянного личного присутствия. Мы предлагаем нашим клиентам управление их недвижимостью. Спрос на аренду высокий, поэтому вы можете рассчитывать на стабильный доход. Все взаимоотношения с собственником закрепляются в официальном соглашении. Мы заключаем договор стандартно на 12 месяцев, в дальнейшем его можно просто продлить. Наш сотрудник сдает ваше жилье, а вы получаете деньги на расчетный счет в Таиланде. Кстати, при необходимости мы помогаем вам открыть и его.
Перейти
